6t体育二、中国物业经理人俱乐部和中国商业企业协会清洁行业分会合作办理清洁行业国家一级资质，有需要的电话咨询李占军
作为劳动密集型行业，单一项目的利润率一般较低，如果想提高利润额就需要拓展新的物业项目，也就是扩大规模。拓展一个新的项目当然有很多因素，其中肯定包括物业服务方案，具体怎样做好物业服务方案呢？
首先是尽可能多的获取项目信息，至少要知道项目的类型、项目的面积、业主的特点，如果可以的话最好是有一份平面图。有了这些信息，可以大概跟目前已经在管的项目做一个链接，看看有哪些相似点，在进行下面工作的时候心里就能有个谱。
有可能的话最好有机会自己企业单独进行现场踏勘和接洽，如果是招标方式，很有可能业主方组织大家一起进行现场踏勘，这样时间紧且沟通的机会比较少，但现场踏勘对服务方案的制定又是基础，需要高度重视：
1）准备工作：获取基础信息后，根据项目物业管理的特点先制定一个《现场调研表》包括面积、楼层、工程设施参数、保洁专项参数等，这样看的时候更不容易遗漏。
3）现场答疑的时候要认真听6t体育、仔细记并积极发言（但要注意，发言提问一个是态度要好，另一个也要体现出自己公司的水平，不要弄巧成拙）。
“做事不由东累死也无功”，如果不了解服务需求，服务方案无从谈起。但了解服务需求可不单是追着业主问：1）问出来的结果不一定是他想要的全部（有些他自己也不知道）；2）问出来的结果很可能是公布出去的，没有特点。我的经验是：
2）结合自己的经验对需求进行深挖，可能的话与对方进行沟通。如果你的需求分析正好是对方想要又表达不出来的，那肯定是加分项啦。
根据项目特点和服务需求，确定本项目的服务目标和服务理念，只有确定目标，才可以策划后边的具体实施方案，目标错了后边可就都跑偏了。可能大家感受起来物业服务就是保安、保洁、前台之类的没什么特点，那可就大错特错了，比如：
都是写字楼物业管理项目，政府机关类、金融类、高端写字楼类、多业主写字楼类都有很大的区别，你服务的重点是楼内的客户还是外来的访客，你要体现的形象是高端、亲和还是管理。。。
运营模式包括单独成立项目部、成立分公司还是挂在哪个在管项目项下？日常沟通汇报、考核支持的路径是怎样的？
管理模式的确定既影响费用又影响架构，需要根据项目特点、服务需求、服务目标和费用控制额度综合考虑。
上面5步都确定了，其实大的人员架构就基本出来了。在做方案的时候，这一部分除了部门设置、岗位设置、形成架构图之外，还要说明每个岗位的主要职责、配置标准、配置方式（比如总部派人、当地招聘等）。
这一部分从内容量上看占的篇幅肯定是最大的，但一般也很少有人认真看，因为流程和标准各公司都有自己的固定模板而且内容上基本大同小异。但正是因为如此，有些细节是特别要注意的：
1）拷贝模板或者同类型项目资料的时候把项目名称或者业主名称也拷贝过来，没有改。这个是最最让人反感的啦。
2）拷贝的时候没看本项目实际情况，本项目没有的设施、功能或者部门给写上完全没有执行的可能性。
服务费用肯定是能不能拿到项目的最重要因素之一，制定服务费用建议分几步走：
以上内容按照地方的招标或者邀请招标要求汇编成整体的物业服务方案，特别注意的是一般是有很明细的要求的：
1）字体、字号、数字的大小写一定符合对方要求，对方没有要求正文一般是四号字，太小不容易看。
2）有些对方给出制式表格的必须按照对方要求填写，需要特别说明的可在按对方要求填写后再增加其附表；
4）如果对方给出评标标准的，做完方案以后要对照着看看，有没有拉项。特别奇葩的是，有的公司物业招标文件是摘抄了对方公司其他项目招标文件的，所以会有些物业服务方案一般不会做的内容，但稳妥起见还是尽可能按照对方的思路给编写上。
好了，整个服务方案至此应该就完成了，为了效率和准确性，一般整个制作过程为分块准备、一个人统一汇编、另外找人复核三大步，但有时候统一汇编后还有需要调整的，这个时候一定注意所有的调整都在一个人手上，不用造成混乱。
有的把物业公司当成产权单位，有的把物业公司当成房地产开发商，有的把物业公司当成政府相关职能部门，有的把物业公司当成相关的运营商。这些错误的观念，导致许多业主把与住房相关的责任都推到物业公司身上，把物业当成“筐”，凡与住房有关的事都往里装，并常常以此为由6t体育，拒交物业费6t体育。物业公司好像哑巴吃黄连，有苦难言。
家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了6t体育，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。
保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司，由业主通过业主大会来决定。换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司6t体育，都不承担应由开发商承担的责任。
指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，不是物业公司的事。这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作；有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。
业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业公司的事。《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。因此，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。
物业公司管理服务的范围有哪些？《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。
